Les droits de succession sont souvent perçus comme une charge inévitable lorsqu’un héritage est transmis, notamment en matière de biens immobiliers. Pourtant, il existe des moyens légaux permettant de réduire voire d’éliminer ces coûts. Dans cet article, nous vous présentons les différentes techniques et astuces pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier.
Anticiper la transmission du patrimoine
La première étape pour éviter ou réduire les droits de succession consiste à anticiper la transmission du patrimoine. Il est possible d’organiser cette transmission en réalisant des donations au profit des héritiers. Les donations peuvent être effectuées sous forme de donation-partage, où le donateur répartit ses biens entre ses héritiers, ou sous forme de donation simple, qui peut être consentie à un seul bénéficiaire.
L’avantage fiscal principal des donations réside dans l’abattement dont bénéficient les héritiers : tous les 15 ans, chaque enfant peut recevoir jusqu’à 100 000 € de la part de chaque parent sans avoir à payer de droits. Les petits-enfants bénéficient quant à eux d’un abattement de 31 865 € par grand-parent.
Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une autre technique permettant d’éviter les droits de succession sur un bien immobilier. Il s’agit de scinder la propriété d’un bien en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier a le droit de jouir du bien, tandis que le nu-propriétaire en détient la valeur économique. À terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession.
Le démembrement peut être réalisé lors d’une donation ou d’un achat immobilier. Dans ce dernier cas, les parents achètent l’usufruit et les enfants acquièrent la nue-propriété. Ainsi, les droits de mutation sont réduits car ils ne portent que sur la valeur de l’usufruit.
Investir dans l’immobilier via une société civile immobilière (SCI)
La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être une solution intéressante pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier. En effet, plutôt que de transmettre directement le bien, les parents peuvent céder progressivement leurs parts sociales aux héritiers.
Cette transmission se fait généralement sous forme de donation avec un abattement similaire à celui des donations classiques. Par ailleurs, les règles de gestion et de répartition des bénéfices au sein de la SCI peuvent être déterminées par les associés eux-mêmes, offrant ainsi une grande souplesse.
Souscrire une assurance-vie
L’assurance-vie est un outil souvent utilisé pour préparer la transmission d’un patrimoine. En effet, les sommes versées sur un contrat d’assurance-vie échappent aux droits de succession dans certaines limites : jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire au-delà de 70 ans et sans limite pour les versements effectués avant cet âge. Il est donc possible d’utiliser l’assurance-vie pour financer l’acquisition d’un bien immobilier par les héritiers et ainsi éviter les droits de succession.
Il est important de noter que l’exonération des droits de succession ne s’applique pas aux contrats d’assurance-vie souscrits en démembrant la clause bénéficiaire.
Opter pour le mariage ou le PACS
Enfin, le choix du régime matrimonial ou du PACS peut avoir un impact significatif sur les droits de succession. Le mariage et le PACS permettent en effet une exonération totale des droits de succession entre époux ou partenaires de PACS. L’établissement d’un contrat de mariage ou d’un PACS avec séparation de biens peut également faciliter la transmission du patrimoine immobilier.
Au-delà des techniques présentées dans cet article, il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel du droit et/ou un conseiller en gestion de patrimoine afin d’adapter la stratégie à sa situation personnelle et familiale. Chaque cas étant unique, seul un expert pourra vous guider vers les solutions les plus adaptées.