Face à la crainte des loyers impayés, nombreux sont les propriétaires qui hésitent entre souscrire une assurance loyers impayés (ALI) ou exiger une caution de la part de leurs locataires. Quelles sont les spécificités de chacune de ces solutions et laquelle choisir pour sécuriser au mieux sa location ? Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet sur le sujet.
Assurance loyers impayés : définition et garanties
L’assurance loyers impayés, également connue sous le nom de garantie des risques locatifs (GRL), est une assurance facultative que les propriétaires peuvent souscrire afin de se protéger contre les éventuels impayés de loyers. Elle prend en charge le remboursement des sommes dues en cas de défaillance du locataire, mais pas seulement. En effet, elle couvre également les éventuels frais liés aux contentieux et au recouvrement des créances, ainsi que les dégradations causées par le locataire.
La plupart des contrats d’ALI proposent des garanties variées, telles que :
- la prise en charge des loyers impayés pendant une durée déterminée (généralement jusqu’à 24 mois), avec un plafond fixé par le contrat ;
- le remboursement des charges récupérables non payées par le locataire ;
- la prise en charge des frais de justice et d’huissier en cas de contentieux ;
- le remboursement des frais de remise en état du logement en cas de dégradations.
La caution : un engagement solidaire pour le locataire
La caution, quant à elle, est une personne (physique ou morale) qui s’engage à payer les loyers et charges impayés du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Elle représente donc une garantie supplémentaire pour le propriétaire, qui peut se tourner vers la caution pour obtenir le règlement des sommes dues.
Toutefois, la caution présente quelques limites :
- le recours à la caution est parfois difficile à mettre en œuvre, notamment lorsque celle-ci se trouve dans une situation financière précaire ;
- la procédure de recouvrement auprès de la caution peut être longue et coûteuse, surtout si cette dernière conteste sa responsabilité ;
- le montant garanti par la caution est généralement limité à deux ans de loyers et charges.
ALI ou caution : que choisir ?
Pour les propriétaires soucieux de sécuriser leur investissement locatif, l’assurance loyers impayés apparaît comme une solution plus complète et efficace que la simple caution. En effet, l’ALI offre une prise en charge rapide et automatique des impayés, sans avoir à engager de procédures judiciaires souvent longues et coûteuses. De plus, les garanties offertes par l’ALI sont généralement plus étendues que celles proposées par une caution.
Néanmoins, il est important de noter que l’ALI représente un coût supplémentaire pour le propriétaire, qui doit s’acquitter d’une prime d’assurance annuelle représentant entre 2 % et 4 % du montant des loyers et charges. Par ailleurs, certains contrats d’ALI imposent des critères de solvabilité stricts pour les locataires, ce qui peut limiter le choix des candidats à la location.
En conclusion, le choix entre l’assurance loyers impayés et la caution dépendra principalement des priorités et contraintes du propriétaire : celui qui privilégie la sécurité optera plutôt pour une ALI, tandis que celui qui souhaite limiter ses dépenses pourra se contenter d’une caution. Dans tous les cas, il est essentiel de veiller au respect des obligations légales en matière de garanties locatives et de bien comparer les offres avant de prendre une décision.